Airbnb e temporada na Reforma: por que o IBS/CBS quase dobra

Duas afirmações circulam sobre Airbnb e Reforma Tributária. A primeira — que a locação por temporada passou a ser tratada como hotelaria — está correta, e tem base legal expressa. A segunda — que todo anfitrião passará a pagar IBS e CBS — está errada.

A distinção importa muito, porque separa quem precisa agir de quem não precisa fazer nada. Este artigo explica a regra do art. 253, o que significa a diferença entre “redução de 70%” e “redução de 40%” (não é o que a maioria dos textos sugere), quanto isso representa em números, e quais alternativas de estruturação são legítimas.

Por que a temporada virou hotelaria

A regra está no art. 253 da LC nº 214/2025, e vale ler a redação:

A locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, com período não superior a 90 (noventa) dias ininterruptos, serão tributados de acordo com as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, previstas na Seção II do Capítulo VII do Título V deste Livro. (grifo nosso)

Três elementos merecem atenção:

A equiparação é legal e expressa — não é analogia da administração tributária nem interpretação da Receita. Está no texto.

O critério é objetivo e temporal: período não superior a 90 dias ininterruptos. Não é a plataforma que define o enquadramento — Airbnb, Booking ou contratação direta dá no mesmo.

A regra só alcança “contribuinte sujeito ao regime regular”. É aqui que a maior parte da desinformação nasce.

O regime de hotelaria compreende o fornecimento de alojamento temporário, inclusive em imóvel residencial mobiliado (art. 278, II), tendo como base de cálculo o valor da operação (art. 280).

Quem realmente é alcançado

O art. 253 não transforma todo anfitrião em contribuinte. A LC nº 227/2026 acrescentou parágrafos ao artigo esclarecendo que, para pessoa física, são contribuintes do regime regular os que atendem aos critérios do art. 251.

E esses critérios são cumulativos. A pessoa física é contribuinte quando, no ano-calendário anterior:

1. a receita total de locação, cessão onerosa e arrendamento exceder R$ 240.000,00 (valor atualizado pelo IPCA, art. 251, § 5º); e
2. as operações tiverem por objeto mais de três imóveis distintos.

A própria Receita Federal esclareceu que não é verdade que todo proprietário que aluga por temporada passará a pagar IBS/CBS. Quem não se enquadra permanece sujeito ao IRPF sobre os aluguéis, e não ao IBS/CBS.

Há ainda a regra de enquadramento no próprio ano quando a receita excede em 20% o limite — cerca de R$ 288.000,00 —, sobre a qual existe divergência interpretativa: a redação do art. 251, § 2º, II, permitiu leitura literal dispensando o requisito de imóveis, mas a regulamentação e a orientação administrativa mais recente favorecem a leitura cumulativa. Os critérios completos estão detalhados em quando o locador pessoa física passa a pagar IBS e CBS.

Em resumo: se você tem um, dois ou três imóveis no Airbnb, a regra da hotelaria provavelmente não alcança você — o que muda tudo na urgência do assunto.

Redução de 70% e redução de 40%: o que os números significam

Esta é a confusão mais comum, e ela inverte o sentido da regra.

Locação convencional. O art. 261, parágrafo único, estabelece redução de 70% das alíquotas do IBS e da CBS. Isso significa que se paga 30% da alíquota-padrão — não que a alíquota seja de 70%.

Temporada equiparada à hotelaria. O art. 281 reduz em 40% as alíquotas das operações de hotelaria. Ou seja, paga-se 60% da alíquota-padrão.

Dito de outro modo: a temporada não tem “alíquota menor” que a locação convencional. Ela tem redução menor — e por isso paga mais. O diferencial não é 70% contra 40%; é 30% contra 60% da alíquota-padrão.

Os números

Usando alíquota-padrão combinada de IBS + CBS de 26,5% — premissa de simulação, não alíquota vigente:

Com alíquota-padrão de 28%: 8,4% contra 16,8%. Em ambos os cenários, a relação é de aproximadamente duas vezes — é daí que vem o “quase o dobro”.

Num aluguel mensal de R$ 10.000, a 26,5%: R$ 795 na locação convencional contra R$ 1.590 na temporada. Se aplicável o redutor social de R$ 600, a base residencial cairia para R$ 9.400, resultando em R$ 747,30 e R$ 1.494,60 respectivamente.

Advertência obrigatória: 26,5% e 28% não são alíquotas legais em vigor. As alíquotas de referência ainda dependem de fixação durante a transição. Todo número acima é simulação de regime pleno, não a conta de 2026.

O redutor social de R$ 600 é perdido na temporada?

Ponto genuinamente controvertido, e materiais de mercado tratam como se fosse pacífico.

Parte da doutrina sustenta que a equiparação à hotelaria afastaria o art. 260. A orientação oficial da Receita Federal, porém, afirma que o redutor social permanece aplicável à locação residencial, e a LC nº 227/2026 apenas esclareceu sua incidência mensal.

A formulação segura hoje: a redução de alíquota muda de 70% para 40%, mas o redutor social de R$ 600 não deve ser considerado automaticamente excluído — até porque o art. 260 trata expressamente de imóvel para uso residencial. A discussão interpretativa permanece aberta.

A conta de “40% a 44%” não se sustenta

Circula amplamente a soma de 27,5% de IRPF com ~16% de IBS/CBS, anunciando carga total de 40% a 44%. A conta é simplificada e enganosa, por cinco razões:

1. 27,5% é alíquota marginal, não efetiva — incide sobre a faixa superior, não sobre todo o rendimento.
2. As bases são diferentes: IBS/CBS incidem sobre a operação; o IRPF, sobre a renda tributável.
3. Podem existir deduções, despesas e redutores.
4. As alíquotas de referência ainda estão em cálculo durante a transição.
5. Pessoa jurídica tem combinação distinta de IRPJ, CSLL, IBS/CBS e créditos.

A afirmação correta é mais estreita e mais útil: o IBS/CBS da temporada pode ser aproximadamente o dobro do IBS/CBS da locação convencional. A carga total depende do perfil do contribuinte.

Impacto para quem tem múltiplos imóveis

Se você atende aos critérios do art. 251, passa a contribuinte regular; cada estadia residencial de até 90 dias segue as regras de hotelaria, com redução de 40% (art. 281); a base tende a ser o valor da operação hoteleira (art. 280); o IRPF permanece devido; e surgem obrigações fiscais e documentais próprias do regime regular.

O risco econômico cresce quando a ocupação é frequente, há vários imóveis, existe alta rotatividade, o preço inclui limpeza, recepção, lavanderia ou café da manhã, e a operação é administrada profissionalmente.

Há ainda um ponto não tributário que costuma pegar operadores de surpresa: em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ definiu que a oferta de imóvel em plataformas como o Airbnb exige aprovação do condomínio. A jurisprudência reconhece que a exploração reiterada e profissionalizada de estadias curtas pode descaracterizar a destinação residencial. Antes de dimensionar tributo, vale confirmar se a convenção do condomínio permite a atividade.

Alternativas legítimas de estruturação

Contratos genuinamente superiores a 90 dias. A operação sai da regra do art. 253 e volta ao regime ordinário de locação, com redução de 70% e possível redutor social. A ressalva é séria: não se deve usar contrato artificialmente longo para encobrir estadias sucessivas de curta duração. Isso é simulação, não estruturação.

Comparar pessoa física, pessoa jurídica e Simples. Constituir PJ não elimina IBS/CBS — a empresa locadora será contribuinte do regime aplicável. A análise precisa comparar IBS/CBS, IRPJ, CSLL, possibilidade de créditos, custos contábeis, distribuição de lucros e ocupação média. Para optantes do Simples, há alternativa entre manter IBS/CBS dentro do regime ou apurá-los pelo regime regular, com prazo de opção para 2027 que vai de 1º a 30 de setembro de 2026.

Separar receitas e serviços. Havendo serviços adicionais, convém separar contábil e documentalmente hospedagem, limpeza adicional, lavanderia, alimentação, estacionamento, administração e comissão da plataforma. Classificação inadequada desloca receita para regime mais oneroso ou impede crédito legítimo.

Mapear créditos. No regime regular, a hotelaria pode aproveitar créditos de aquisições elegíveis — energia, manutenção, limpeza terceirizada, enxoval, softwares, administração, reformas e bens de capital. Atenção, porém: o art. 283 veda o crédito ao adquirente dos serviços de hotelaria, o que afeta quem hospeda a trabalho e esperava se creditar.

Planejamento patrimonial com substância. Sociedade patrimonial, sociedade operacional, separação entre propriedade e exploração — tudo isso é possível. Mas a transferência formal de imóveis para parentes ou múltiplos CNPJs, sem substância econômica, pode ser desconsiderada e gerar responsabilização. Se a estrutura societária estiver no radar, vale entender antes quando uma holding realmente compensa.

O que fazer agora — e o que não fazer

O primeiro passo não é tributário: confirme se você se enquadra. Conte os imóveis distintos e a receita do ano anterior. Se não atinge os dois critérios cumulativos, a mudança do art. 253 não alcança a sua operação hoje, e a providência é apenas monitorar.

Se você se enquadra, o trabalho útil é classificar corretamente cada contrato por duração, separar receitas de hospedagem e de serviços, e mapear créditos aproveitáveis — tudo isso independe de decisão societária e pode começar imediatamente.

O que não fazer: reestruturar às pressas com base numa carga de “40% a 44%” que não corresponde à lei, ou alongar contratos artificialmente para fugir do art. 253. O primeiro erro custa dinheiro; o segundo custa mais.

Como a Ferreira Neder Advogados pode ajudar

Atuamos na análise de enquadramento de operações de locação por temporada, na classificação contratual e documental entre hospedagem e serviços acessórios, no mapeamento de créditos do regime regular e na avaliação comparativa entre pessoa física e estruturas societárias — inclusive quanto aos aspectos condominiais que a atividade envolve.

Se quiser avaliar a sua operação, entre em contato.