Aluguel de pessoa física: quando você passa a pagar IBS e CBS

Se você recebe aluguéis como pessoa física, provavelmente já ouviu que “a partir de três imóveis passa a pagar IBS e CBS”. A frase está errada em dois pontos, e a diferença tem consequência prática direta.

A lei fala em mais de três imóveis — quem tem exatamente três não se enquadra por esse critério. E o requisito de receita não opera sozinho: ele é cumulativo com o número de imóveis. Este artigo explica quem realmente se torna contribuinte, quando isso acontece, o que muda na rotina e por que a solução mais recomendada nas conversas de mercado — abrir uma empresa no Simples — costuma não funcionar.

O que significa ser “contribuinte do regime regular”

O IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens e serviços, e a LC nº 214/2025 inclui expressamente locação, arrendamento e cessão temporária de bens no conceito de operação tributável (art. 3º, § 3º, na redação da LC nº 227/2026).

A lei prevê ainda que os tributos podem alcançar operação realizada no exercício de atividade econômica não habitual, quando praticada por contribuinte (art. 4º, § 4º, também com redação da LC nº 227/2026).

Ser contribuinte do regime regular significa entrar no regime de apuração ordinário: emitir documento fiscal, apurar débitos e créditos e recolher periodicamente. A apuração do IBS e da CBS é mensal (art. 43).

Para a pessoa física que explora imóveis, porém, a lei criou critérios objetivos próprios — e é neles que a conversa deve começar.

Os critérios objetivos

A regra geral: dois requisitos cumulativos

A pessoa física será contribuinte quando, no ano-calendário anterior, cumulativamente:

1. a receita total com locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis superar R$ 240.000,00; e
2. as operações tiverem por objeto mais de três imóveis distintos.

A regra está no art. 251, § 1º, I, “a” e “b”, da LC nº 214/2025, reproduzida no art. 382, caput, I, “a” e “b”, do Decreto nº 12.955/2026, que regulamenta a CBS.

Duas observações que mudam o cálculo de muita gente:

“Mais de três” não é “três”. Quem tem exatamente três imóveis locados não é alcançado por esse critério, qualquer que seja a receita.

O limite de R$ 240 mil não é permanente. Ele deve ser atualizado pelo IPCA (art. 251, § 5º). Planejar com o valor nominal de hoje, para um enquadramento que se verifica no futuro, produz erro.

O gatilho de ingresso no próprio ano

Há antecipação do enquadramento quando a receita excede em 20% o limite — ou seja, R$ 240.000,00 + R$ 48.000,00 = R$ 288.000,00. A regra está no art. 251, § 2º, II, da LC nº 214/2025.

Aqui está o ponto em que a divulgação de mercado mais erra — e também onde a lei e o regulamento não dizem exatamente a mesma coisa.

O art. 251, § 2º, II, da LC nº 214/2025 remete apenas ao “limite previsto na alínea a do inciso I do § 1º”, sem mencionar a alínea “b”. Já o art. 382, § 1º, III, do Decreto nº 12.955/2026 acrescenta a remissão expressa: a receita deve exceder em 20% o limite da alínea “a”, observada a quantidade de imóveis distintos prevista na alínea “b”.

Pela redação regulamentar, portanto, ultrapassar R$ 288 mil não basta isoladamente: quem tem um, dois ou três imóveis e recebe acima desse valor não se tornaria contribuinte por esse gatilho, porque ele pressuporia também o requisito de mais de três imóveis.

É preciso ser claro sobre o alcance dessa leitura. Ela se apoia no texto do regulamento — que trata da CBS —, e não na literalidade da lei complementar, que nesse ponto é mais aberta. A versão simplificada que circula (“passou de R$ 288 mil, virou contribuinte”) não encontra respaldo no regulamento; mas quem tem até três imóveis e receita acima desse valor deve considerar que a questão ainda pode ser lida de outro modo pela administração tributária ou pelo Judiciário.

Habitualidade e intuito econômico: por que não são o critério

Textos explicativos costumam falar em “habitualidade” e “intuito econômico” para descrever o locador profissional. São conceitos úteis, mas não são o critério decisivo para o enquadramento da pessoa física locadora. A LC nº 214/2025 adotou parâmetros quantitativos: receita anual, quantidade de imóveis distintos e a regra de antecipação por excesso de 20%.

Disso decorre que:

• a ausência de estrutura empresarial não impede o enquadramento;
• administrar os imóveis pessoalmente não afasta a incidência;
• o intuito econômico pode qualificar a operação, mas não substitui os critérios legais objetivos.

Vale registrar que, nas fontes consultadas, não há precedente vinculante do STF ou do STJ afastando esses critérios objetivos em favor de um teste de “intuito empresarial” — o que é coerente com o fato de o art. 251 só produzir efeitos desde 1º de janeiro de 2026 (art. 544, VI). Existe jurisprudência do STJ que usa frequência, habitualidade, número de diárias e oferta de serviços para distinguir locação residencial de contratos atípicos de curta estadia (REsp 2.121.055-MG, Segunda Seção, Informativo nº 889), mas trata-se de precedente de direito condominial, não tributário, e ele não substitui o art. 251 no enquadramento geral do locador.

O que muda na prática

Documento fiscal

Contribuintes devem emitir documentos fiscais eletrônicos com destaque individualizado do IBS e da CBS, conforme os leiautes e notas técnicas oficiais. Para locações, o documento aplicável e seu cronograma dependem da regulamentação técnica da NFS-e nacional e dos atos do Comitê Gestor do IBS e da Receita Federal — implantação que ainda vinha sendo progressiva.

Na prática, a imobiliária administradora poderá, conforme os procedimentos oficiais, emitir o documento em nome do locador pessoa física contribuinte.

CNPJ — e o que ele não significa

Este ponto gera pânico desnecessário. O comunicado conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS informou que as pessoas físicas contribuintes deveriam se inscrever no CNPJ a partir de julho de 2026, exclusivamente para facilitar a apuração e a administração do IBS/CBS.

Inscrição no CNPJ não transforma a pessoa física em pessoa jurídica. Trata-se de cadastro fiscal-operacional: não implica constituição de sociedade, não converte o patrimônio pessoal em patrimônio empresarial e não elimina a incidência do IRPF sobre os rendimentos de aluguel.

Recolhimento

O fato gerador da locação ocorre no pagamento do aluguel, sendo os tributos devidos a cada pagamento (art. 254, III e § 2º). A apuração é mensal, com possibilidade de compensação dos créditos permitidos no regime regular (arts. 43 a 47).

O que vale em 2026

2026 é o ano inicial de testes. Conforme o comunicado conjunto e o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025, os tributos passaram a ter vigência formal em 1º de janeiro de 2026; as obrigações acessórias devem ser implementadas conforme os leiautes disponíveis; e, cumpridas as obrigações aplicáveis, não há recolhimento financeiro em 2026 — a apuração tem caráter informativo.

Atenção à condicional: a dispensa está vinculada ao cumprimento das regras aplicáveis. Não é permissão para ignorar a documentação fiscal.

Quanto se paga

A LC nº 214/2025 reduziu em 70% as alíquotas do IBS e da CBS sobre locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis (art. 261, parágrafo único). Na locação residencial há ainda o redutor social de R$ 600,00 por imóvel, por mês, limitado ao valor da base de cálculo (art. 260, na redação da LC nº 227/2026) — valor igualmente atualizado mensalmente pelo IPCA (art. 260, parágrafo único).

Mas a redução é de alíquota — não define a carga final. A alíquota-padrão de referência ainda depende das fixações oficiais do período de transição. Percentuais como 7,95% ou 8% que circulam são estimativas, não alíquotas legais em vigor.

Um caso à parte: locação residencial por prazo não superior a 90 dias ininterruptos, feita por contribuinte do regime regular, segue as regras de hotelaria (art. 253). Não se aplica automaticamente a redução de 70% da locação tradicional a toda operação por temporada — e a diferença é grande. Se você opera aluguel de curta estadia, esse é o dispositivo que governa o seu caso.

A opção de 3,65% para contratos antigos

O art. 487 criou opção de recolhimento conjunto de IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida para determinados contratos firmados antes da reforma, sujeita a requisitos formais — entre eles contrato firmado até 16 de janeiro de 2025, reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica, e registro em cartório até 31 de dezembro de 2025 quando essa for a forma escolhida.

Não é regra geral para novos contratos nem mecanismo disponível a qualquer locador. Vale revisar contratos antigos para verificar se algum se enquadra — mas sem contar com isso.

Por que “abrir uma empresa no Simples” não resolve

É a sugestão mais comum e a que mais gera frustração.

O Simples Nacional é regime destinado a microempresas e empresas de pequeno porte — não é um regime opcional aplicável diretamente ao CPF do proprietário. Disso decorre uma sequência de obstáculos:

1. A pessoa física não pode simplesmente “optar pelo Simples” para afastar o IBS/CBS.
2. Constituir uma pessoa jurídica não garante ingresso no Simples. Ao contrário: o art. 17, XV, da LC nº 123/2006, na redação dada pela própria LC nº 214/2025, veda o Simples Nacional à empresa “que realize atividade de locação de imóveis próprios” — e suprimiu a ressalva anterior, que abria exceção para a prestação de serviços tributados pelo ISS.
3. Mesmo empresa optante que realize operações alcançadas pelo novo sistema deve observar as regras específicas da LC nº 214/2025.
4. Créditos. O optante pelo Simples que não exerça a opção de apurar e recolher IBS e CBS pelo regime regular (art. 41, § 3º) não apropria créditos desses tributos; o contribuinte do regime regular, por sua vez, apropria crédito correspondente ao tributo pago na aquisição de optante, em montante equivalente ao devido por meio do Simples (art. 47, § 9º). Para quem aluga a empresas, isso é uma desvantagem comercial concreta.

E há o custo de entrada, que quase nunca aparece na conversa inicial: ITBI na transferência dos imóveis, custos registrais, contabilidade permanente, obrigações acessórias e efeitos sucessórios. Antes de decidir, vale entender quando uma holding imobiliária realmente compensa — porque a estrutura societária resolve alguns problemas e cria outros.

Como se organizar antes de atingir os limites

1. Mapeie os imóveis distintos — incluindo copropriedade, frações ideais, imóveis administrados por imobiliárias e imóveis oferecidos por temporada.
2. Controle a receita por regime de caixa, separando aluguel, encargos, multas, juros, taxas de administração e reembolsos. Nem tudo que entra é receita de locação.
3. Projete o limite atualizado pelo IPCA, não os valores nominais.
4. Monitore mensalmente o gatilho dos 20%, para não ser surpreendido por enquadramento no próprio ano.
5. Padronize contratos, distinguindo residencial, comercial, temporada, cessão onerosa e arrendamento — a classificação altera o regime aplicável.
6. Prepare documentação fiscal e cadastral antes do enquadramento, não depois.
7. Revise contratos antigos quanto à eventual opção do art. 487.

Uma advertência necessária sobre o item que costuma ser sugerido primeiro: dividir imóveis ou receitas entre familiares apenas para permanecer abaixo do limite não é estruturação lícita. A organização precisa refletir propriedade real, origem dos recursos, contratos efetivos e finalidade comprovável. Fragmentação artificial é exatamente o que a fiscalização procura.

O que este artigo não pode dizer

Não é possível informar aqui a carga final que você pagará. A alíquota de referência ainda não está fixada, o limite se atualiza pelo IPCA, e o enquadramento depende de fatos concretos — número de imóveis distintos, natureza de cada contrato e composição da receita.

O que é possível dizer com segurança: se você tem mais de três imóveis locados e receita anual acima do limite legal — os R$ 240 mil de referência, atualizados mensalmente pelo IPCA desde janeiro de 2025 —, o enquadramento é questão de quando, não de se. E o trabalho útil — mapear imóveis, classificar contratos e organizar a documentação — independe de qualquer decisão societária, podendo começar hoje. Para o quadro completo da Reforma sobre imóveis, veja o que muda para quem aluga ou vende.

Como a Ferreira Neder Advogados pode ajudar

Atuamos na análise de enquadramento do locador pessoa física, na classificação de contratos de locação, na avaliação comparativa entre manter os imóveis na pessoa física ou estruturá-los societariamente — com dimensionamento de ITBI, custos registrais e efeitos sucessórios — e na preparação das obrigações acessórias do novo regime.

Se quiser avaliar a sua situação, entre em contato.