Reforma Tributária e imóveis: o que muda para quem aluga ou vende

Circula muita informação errada sobre o que a Reforma Tributária faz com imóveis. Duas das mais repetidas: que todos os tributos antigos acabam em 2027, e que todo proprietário passará a pagar IBS e CBS sobre o aluguel que recebe. Nenhuma das duas é verdadeira.

O que existe é um regime específico para operações imobiliárias, com alíquotas reduzidas, redutores próprios e uma data que organiza quase tudo: 31 de dezembro de 2026. Este artigo explica como o novo sistema incide sobre aluguel, venda e construção, o que muda para quem tem holding imobiliária, e o que precisa ser feito antes que o prazo passe.

O que são IBS e CBS

A Emenda Constitucional nº 132/2023 criou um IVA dual — dois tributos sobre consumo, com bases semelhantes e competências distintas:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) — competência compartilhada entre Estados, Distrito Federal e Municípios, previsto no art. 156-A da Constituição. Substitui ICMS e ISS. Administrado pelo Comitê Gestor do IBS.
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — contribuição federal, prevista no art. 195, V, da Constituição. Substitui PIS e Cofins. Administrada pela Receita Federal.

A regulamentação principal está na Lei Complementar nº 214/2025. O modelo é não cumulativo: o tributo é destacado na operação e gera crédito nas aquisições, observadas as regras legais.

O cronograma real

Aqui está o ponto que mais gera desinformação. A substituição não acontece de uma vez:

Ou seja: em 2027 acabam PIS e Cofins. ICMS e ISS só desaparecem em 2033. Quem planeja com base em “tudo muda em 2027” está errando por seis anos.

Como o IBS e a CBS incidem sobre imóveis

O art. 252 da LC nº 214/2025 submete ao regime específico cinco grupos de operações:

1. alienação, inclusive incorporação imobiliária e parcelamento do solo;
2. cessão ou constituição onerosa de direitos reais;
3. locação, cessão onerosa e arrendamento;
4. administração e intermediação imobiliária;
5. serviços de construção civil.

Servidão, cessão de uso ou de espaço, permissão de uso e direito de passagem são equiparados à locação pelo art. 252, § 1º.

Aluguel

A base de cálculo é o valor da locação, com as deduções autorizadas em lei (arts. 254, II, e 255, II).

Sobre a alíquota, é preciso separar duas reduções distintas, que a imprensa costuma confundir:

• Redução de 50% das alíquotas para as operações com imóveis em geral — art. 261, caput.
• Redução de 70% especificamente para locação, cessão onerosa e arrendamento — art. 261, parágrafo único.

Além disso, existe o redutor social de R$ 600,00 por imóvel por mês na locação residencial realizada por contribuinte do regime regular, limitado ao valor da base de cálculo e atualizado pelo IPCA (art. 260).

Com a estimativa oficial de alíquota-padrão entre 26,5% e 28%, a redução de 70% levaria a uma carga de aproximadamente 7,95% a 8,4% — antes do redutor social e das deduções.

Um alerta necessário: 26,5% e 28% não são alíquotas legais em vigor. São estimativas. As alíquotas de referência ainda dependem de fixação pelo procedimento constitucional. Qualquer cálculo publicado hoje, inclusive o deste artigo, é simulação.

Quem realmente paga: pessoa física versus pessoa jurídica

A afirmação de que “todo proprietário pagará IBS/CBS sobre aluguel” é falsa.

A pessoa física só é contribuinte do regime regular nas locações quando, cumulativamente:

• a receita anual superar R$ 240.000,00 (valor atualizado pelo IPCA); e
• houver mais de três imóveis distintos objeto das operações.

O fundamento está no art. 251, § 1º, I, “a” e “b”, e § 5º, da LC nº 214/2025, regulamentado pelo art. 382 do Decreto nº 12.955/2026. Quem não preenche os dois requisitos permanece fora do regime regular. E o locatário não se torna responsável pelo recolhimento apenas por ser locatário.

Para a pessoa jurídica que explora locação, a regra é outra: ela integra o regime específico independentemente desses limites.

Há ainda um caso à parte: locação residencial por prazo não superior a 90 dias, feita por contribuinte do regime regular, é tributada pelas regras de hotelaria (art. 253, regulamentado pelo art. 410 do Decreto nº 12.955/2026) — o que muda substancialmente a conta de quem opera aluguel por temporada.

Venda

A alienação é alcançada pelo IBS/CBS, inclusive quando feita por incorporadora ou em parcelamento do solo (art. 252, I). A base é o valor da alienação, deduzidos o redutor de ajuste e, quando cabível, o redutor social (arts. 255, I, 257, 258 e 259).

Para imóvel residencial novo há redutor social de R$ 100.000,00 por unidade e R$ 30.000,00 por lote residencial (art. 259, regulamentado pelo art. 376 do Decreto nº 12.955/2026). Esse redutor é aplicado depois do redutor de ajuste — e não transforma a venda de imóvel usado em operação isenta.

Construção civil

Os serviços de construção civil estão no art. 252, V, com fato gerador no fornecimento do serviço (art. 254, V), alcançados pela redução de 50% do art. 261.

Uma distinção que costuma passar despercebida: execução de obra entra no regime específico imobiliário; projeto, arquitetura ou engenharia intelectual pode ter enquadramento e redução diferentes, conforme a prestação efetivamente contratada. A classificação não se faz pelo CNAE nem pelo nome do contrato, mas pelo que de fato é executado.

Comparativo de carga: por que não existe resposta única

Não há uma comparação honesta do tipo “antes X, depois Y”. A carga depende de ser pessoa física ou jurídica, do regime de apuração, do tipo de operação, da margem de valorização, dos créditos apropriáveis e dos redutores aplicáveis. E há um detalhe decisivo: IRPJ, CSLL e IRPF não são substituídos pelo IBS/CBS — continuam incidindo em paralelo.

Na locação por pessoa jurídica, o regime atual normalmente envolve PIS/Cofins de 3,65% no regime cumulativo, mais IRPJ e CSLL conforme o regime da empresa. No novo sistema, a locação terá a redução de 70% mais o redutor social — com carga estimada de IBS/CBS entre 7,95% e 8,4%.

Para contratos antigos elegíveis, o art. 487 permite um regime opcional de 3,65% da receita bruta recebida, sem direito a créditos, restituição ou compensação.

Na venda, comparar “6% a 8% antes” com “13,25% depois” é tecnicamente inadequado — os 13,25% resultam de aplicar 50% sobre uma alíquota-padrão estimada de 26,5%, e ignoram o redutor de ajuste, o redutor social e os créditos da cadeia.

Holding imobiliária constituída antes de 2027

Aqui é preciso desfazer outro mito. A data de constituição da holding, isoladamente, não cria imunidade, congelamento de regime nem isenção.

O que importa juridicamente é outra coisa:

1. a holding ser contribuinte do regime regular;
2. o imóvel estar em seu patrimônio em 31/12/2026;
3. a operação futura se enquadrar no regime imobiliário;
4. os contratos de locação preencherem, ou não, os requisitos do art. 487.

É o item 2 que carrega o valor econômico — e ele fala de titularidade do imóvel numa data, não de data de abertura da empresa. Se você está avaliando se a estrutura faz sentido para o seu caso, vale entender antes o que é uma holding familiar e quando ela compensa.

Os contratos antigos: um prazo que já passou

O art. 487 não beneficia automaticamente todos os contratos existentes. A opção exige contrato por prazo determinado, celebrado até 16/1/2025 (data da publicação da LC nº 214/2025), com comprovação da data por firma reconhecida ou assinatura eletrônica, além de requisitos de registro.

Para contratos não residenciais, o registro deveria ter ocorrido até 31/12/2025 (art. 487, § 1º, I). Para contratos residenciais, o regime vale pelo prazo original ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro (art. 487, § 1º, II).

Como hoje é setembro de 2026, o prazo de 31/12/2025 já passou. Desconfie de qualquer orientação que sugira “registrar agora” para obter o regime de 3,65% em contrato não residencial — a lei exigia o cumprimento formal até o fim de 2025.

O Redutor de Ajuste e por que 2027 importa

O redutor de ajuste é uma dedução vinculada individualmente a cada imóvel. Sua função é evitar que o IBS/CBS incida sobre valor que representa patrimônio ou custo já formado antes do novo sistema.

A estrutura legal:

• art. 257, caput — o redutor passa a ser vinculado a cada imóvel a partir de 1º/1/2027;
• art. 257, § 1º — uso exclusivo na alienação por contribuinte do regime regular;
• art. 257, § 4º — é mantido quando o imóvel é vendido a contribuinte do regime regular e extinto nos demais casos;
• art. 258, I — para imóvel de propriedade em 31/12/2026, o valor inicial é o valor de aquisição atualizado ou, por opção, o valor de referência do art. 256;
• art. 258, § 6º — podem ser incluídos ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas e ambientais, cumpridos os requisitos.

Para imóvel em construção em 31/12/2026, consideram-se o terreno e os bens e serviços contabilizados como custo de produção adquiridos até essa data, desde que comprovados por documentos fiscais idôneos.

Três consequências práticas que costumam ser ignoradas:

• O redutor só reduz a base da alienação. Ele não diminui a tributação do aluguel.
• Vender para não contribuinte extingue o redutor. Isso significa que o mesmo imóvel pode valer diferente conforme o perfil do comprador.
• Tudo depende de documentação histórica: escritura, comprovantes de pagamento, ITBI, notas fiscais de materiais e serviços. Documento perdido é redutor perdido.

Não confunda o redutor de ajuste com o redutor social de R$ 600 mensais no aluguel, com os redutores de R$ 100 mil e R$ 30 mil na venda de imóvel residencial novo, nem com o regime opcional de 3,65% do art. 487. São quatro mecanismos distintos.

Registre-se, por fim, que há divergência doutrinária relevante sobre o comportamento do redutor em transmissões sucessivas — parte da doutrina o lê como valor essencialmente estático, corrigido; outra atribui relevância ao valor de aquisição em operações posteriores. Não há jurisprudência consolidada dos tribunais superiores sobre o ponto.

O que fazer agora: checklist de revisão patrimonial

Inventário dos imóveis. Liste cada imóvel com matrícula, CIB, endereço e titular. Identifique quem será o proprietário em 31/12/2026. Separe residenciais, comerciais, rurais, terrenos e imóveis em construção.

Documentação do redutor. Reúna escrituras, comprovantes de pagamento do preço, ITBI, laudêmio, notas fiscais de materiais e serviços incorporados à construção, contabilidade de custos por obra, licenças e contrapartidas urbanísticas. É o trabalho mais tedioso da lista e o que tem maior impacto financeiro.

Contratos de locação. Classifique como residenciais ou não residenciais, confirme prazo determinado, verifique data de assinatura e forma de comprovação, cheque se houve registro no prazo legal e revise as cláusulas de repasse de tributos e reequilíbrio econômico-financeiro.

Estrutura societária. Compare pessoa física, holding patrimonial e holding operacional. Simule lucro presumido, lucro real e regime regular. Avalie ITBI, ganho de capital, custos registrais e efeitos sucessórios. E não transfira imóveis para holding apenas por expectativa de economia tributária.

Obrigações de 2026–2027. Adeque sistemas de emissão fiscal, prepare a emissão de documentos para locações e alienações, controle receita anual e quantidade de imóveis no caso da pessoa física, e acompanhe as alíquotas de referência aprovadas para 2027.

Uma observação sobre urgência

O prazo de 31/12/2026 é real e tem consequência patrimonial concreta — mas ele diz respeito à titularidade do imóvel e à documentação do custo, não à pressa em constituir uma estrutura societária.

Reorganizar patrimônio às pressas, sem simulação de ITBI, ganho de capital e efeitos sucessórios, costuma custar mais do que o redutor economiza. O trabalho que realmente rende nos próximos meses é o levantamento documental — e esse não depende de decisão societária alguma para começar.

Onde aprofundar

Os recortes específicos: pessoa física que aluga imóveis, locação por temporada e Airbnb, o redutor de ajuste, o ITCMD na Reforma, a arrematação em leilão judicial e a incorporação imobiliária.

Como a Ferreira Neder Advogados pode ajudar

Atuamos na revisão patrimonial e contratual diante do novo regime: levantamento e documentação do redutor de ajuste, classificação de contratos de locação, análise de enquadramento como contribuinte e simulação comparativa entre pessoa física e estruturas societárias.

Se quiser avaliar a sua situação antes do fim de 2026, entre em contato.