Leilão judicial: quem paga o IBS/CBS na arrematação

Quem arremata imóvel em leilão judicial está acostumado a uma lógica: o executado é quem devia, e o arrematante compra livre dos débitos anteriores. Essa lógica continua valendo para os tributos antigos do imóvel — mas não para o IBS e a CBS que, quando devidos, incidem sobre a própria arrematação.

A LC nº 214/2025 fez uma escolha específica e contraintuitiva: na arrematação judicial, o contribuinte é o adquirente. Mas há um segundo passo que quase ninguém menciona — e que decide se existe imposto a pagar: a operação só é tributada se houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel, o que depende de quem era o executado.

Este informativo explica as duas regras, a responsabilidade solidária do leiloeiro, o que o CIB faz (e o que não faz) e o que checar antes de calcular o lance.

O arrematante é o contribuinte

A premissa de que o executado ou o alienante seria o contribuinte está incorreta para a arrematação judicial. O art. 263, IV, da LC nº 214/2025 atribui expressamente a condição de contribuinte ao:

adquirente, no caso de adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial de bem imóvel

A mesma regra consta do Regulamento da CBS (Decreto nº 12.955/2026, art. 381, IV). Assim, na arrematação judicial:

• contribuinte do IBS e da CBS: o arrematante;
• operação alcançada: a aquisição do imóvel em leilão judicial;
• responsável solidário: o leiloeiro (art. 24, III);
• executado ou antigo proprietário: não é, por esse simples fato, contribuinte da operação.

A operação está no regime específico de bens imóveis, que alcança a alienação (art. 252, I).

A regra é especial — e o filtro de habitualidade não se aplica automaticamente

Este ponto merece destaque porque contraria a intuição de quem já conhece o regime imobiliário.

O art. 263, IV, alcança o adquirente mesmo quando se trate de pessoa física que não exerça habitualmente atividade imobiliária. Não se aplica automaticamente à arrematação o filtro ordinário previsto para pessoas físicas no art. 251, §§ 1º a 3º — aquele dos limites de receita e de número de imóveis que define quando alguém vira contribuinte em operações imobiliárias comuns.

Em outras palavras: uma pessoa física que arremate um único imóvel em leilão pode ser contribuinte daquela operação, ainda que não seja contribuinte habitual. É uma regra de sujeição passiva específica, não uma decorrência do perfil do adquirente.

O § 1º que decide se há tributo — e depende do executado, não de você

Ser apontado como contribuinte não significa, necessariamente, que haverá imposto a pagar. O art. 263, § 1º, condiciona o tratamento da operação a um único elemento:

§ 1º No caso do inciso IV do caput deste artigo, a operação:

I - será tributada como alienação realizada por contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, se houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel, aplicando-se o disposto no art. 257, § 1º; ou

II - será tratada como alienação realizada por não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, se não houver redutor de ajuste vinculado ao imóvel.

Some-se a isso o art. 257: o redutor de ajuste é vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular (caput) e é extinto quando o imóvel é adquirido por quem não esteja nesse regime (§ 4º, II). Da combinação dos dois dispositivos com o § 1º do art. 263 decorre uma consequência direta e pouco divulgada:

• imóvel que pertencia a empresa ou contribuinte do regime regular → tende a ter redutor vinculado → a arrematação é tributada;
• imóvel que pertencia a pessoa física fora do regime regular — hipótese muito comum em execução — → tende a não ter redutor vinculado → a operação é tratada como alienação por não contribuinte, e não gera IBS/CBS a pagar pelo arrematante.

Ou seja: o que determina a incidência não é o seu perfil como arrematante, e sim a condição do executado. Antes de precificar tributo no lance, a pergunta certa é: de quem era o imóvel, e há redutor vinculado a ele?

A responsabilidade solidária do leiloeiro

O art. 24, III, estabelece que é solidariamente responsável pelo pagamento do IBS e da CBS o leiloeiro, pelo IBS e pela CBS devidos na operação realizada em leilão.

O efeito jurídico da solidariedade precisa ser lido com precisão. Ela:

• não transforma o leiloeiro em contribuinte originário;
• não exclui a condição de contribuinte do arrematante;
• permite ao Fisco exigir o crédito integral de qualquer dos responsáveis, observadas as regras do CTN;
• opera “sem prejuízo” das demais hipóteses de responsabilidade do CTN e da legislação civil, conforme o caput do art. 24.

O que ainda está em aberto

A redação é ampla e não distingue expressamente leilão judicial de extrajudicial, imóvel de bem móvel, nem separa responsabilidade por falta de recolhimento de responsabilidade por erro de classificação, base de cálculo ou alíquota.

Até que venha regulamentação ou jurisprudência específica, a leitura mais segura é: o arrematante é o contribuinte do art. 263, IV; o leiloeiro é responsável solidário pelo tributo da operação; o edital pode distribuir economicamente o custo, mas não afasta a responsabilidade tributária legal perante o Fisco; e eventual direito de regresso entre as partes é matéria civil.

Nas fontes oficiais consultadas, não foram localizados precedentes do STF ou do STJ especificamente sobre a aplicação do art. 24, III, a leilões judiciais de imóveis. Há espaço real para controvérsia sobre seus limites — o que recomenda cautela a leiloeiros e a arrematantes.

O que não muda: débitos anteriores continuam protegidos

Vale separar com clareza duas coisas que costumam ser confundidas.

No Tema 1.134, o STJ fixou, com base no art. 130, parágrafo único, do CTN, que é inválida a previsão editalícia que transfira ao arrematante débitos tributários anteriores à alienação judicial. Nessa hipótese, a sub-rogação ocorre sobre o preço da arrematação, não sobre o arrematante.

Portanto:

A proteção do Tema 1.134 permanece intacta. Ela simplesmente não alcança um tributo que, quando devido, nasce com a arrematação — obrigação nova, não dívida pretérita do imóvel.

O CIB: o que ele é e o que ele não faz

É incorreto afirmar que o CIB, sozinho, define automaticamente o valor do Redutor de Ajuste. Essa confusão circula bastante e vale desfazer.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro é instrumento cadastral e informacional — um inventário dos imóveis urbanos e rurais, constituído a partir de dados enviados pelos cadastros de origem. Ele serve para identificar nacionalmente o imóvel, integrar dados municipais, rurais, registrais e fiscais, vincular informações de propriedade e características, auxiliar a apuração do valor de referência e permitir rastreabilidade ao longo das alienações.

A Receita Federal esclarece que o CIB não cria por si só um novo imposto nem substitui a matrícula imobiliária.

O valor do Redutor de Ajuste decorre dos critérios legais dos arts. 257 e 258 da LC nº 214/2025 — podendo utilizar dados cadastrais e o valor de referência, mas sem que o cadastro seja a fonte da obrigação.

O que o arrematante precisa saber sobre o redutor

A partir de 1º de janeiro de 2027, vincula-se a cada imóvel de propriedade de contribuinte do regime regular o valor correspondente ao Redutor de Ajuste (art. 257, caput), utilizável apenas para reduzir a base de cálculo da alienação.

Três situações distintas para quem arremata:

Arrematante não contribuinte habitual. É apontado como contribuinte daquela aquisição pelo art. 263, IV — com a ressalva do § 1º, já vista — mas isso não significa que terá redutor aproveitável numa alienação futura. O redutor é estruturado para imóveis de contribuinte sujeito ao regime regular.

Arrematante já contribuinte do regime regular. Deve exigir a correta vinculação do imóvel ao seu cadastro e ao CIB. Se depois alienar a outro contribuinte regular, o redutor pode ser mantido (art. 257, § 4º, I).

Arrematante que venderá a consumidor final ou não contribuinte. O redutor será, em regra, extinto (art. 257, § 4º, II).

O funcionamento completo do mecanismo está em o que é o Redutor de Ajuste e por que 31/12/2026 é o marco.

Quanto se paga — e o que ainda não dá para dizer

As operações imobiliárias em geral têm redução de 50% das alíquotas (art. 261). Um alerta importante: a redução de 70% é específica para locação, cessão onerosa e arrendamento — não se aplica à arrematação. Quem transportar o percentual de 70% para o leilão vai subestimar o custo pela metade.

Em 2026, vigoram as alíquotas-teste de CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, com dispensa de recolhimento para quem cumprir as obrigações acessórias previstas na legislação. A dispensa não é dispensa de informar: os documentos fiscais e sistemas devem ser preparados para destacar os tributos.

A partir de 2027 a CBS entra em cobrança plena, com PIS e Cofins extintos, e o IBS permanece em alíquota de transição (0,05% estadual + 0,05% municipal em 2027 e 2028), até a vigência plena em 2033.

As alíquotas de referência definitivas não estão fixadas. Não é tecnicamente correto afirmar hoje que toda arrematação será tributada a 8%, 10% ou 12%. Qualquer simulação precisa ser apresentada como simulação.

Como se preparar para arrematar

Antes do lance

Faça a simulação tributária separando os componentes: valor do lance, comissão do leiloeiro, ITBI, emolumentos, IBS, CBS e despesas de regularização. O erro clássico é orçar o lance e descobrir os tributos depois.

Exija clareza do edital quanto ao sujeito passivo, ao responsável pelo recolhimento, à base de cálculo, ao momento do pagamento, ao documento fiscal e ao tratamento dos tributos anteriores. O edital e o auto de arrematação deveriam identificar se o valor será acrescido ao lance ou retido do depósito judicial.

Consulte o CIB, quando disponível, confrontando com matrícula, inscrição municipal, cadastro rural, área, fração ideal e titularidade — inconsistências cadastrais aparecem depois, na hora de registrar.

Não confunda débitos anteriores com o tributo da arrematação. O Tema 1.134 protege quanto aos primeiros; não afasta o segundo.

No pagamento

Confirme antes se há tributo a pagar: se o imóvel não tinha redutor de ajuste vinculado, a operação é tratada como alienação por não contribuinte (art. 263, § 1º, II) e não gera IBS/CBS. Havendo incidência, reserve caixa — observada ainda a dispensa de recolhimento de 2026 para quem cumprir as obrigações acessórias. Confirme se o tributo será pago diretamente, recolhido pelo leiloeiro, retido no pagamento ou lançado em documento fiscal posterior — a LC nº 214/2025 admite diferentes modalidades de extinção do débito (art. 27), inclusive split payment e recolhimento pelo adquirente.

Obtenha comprovante fiscal idôneo: o creditamento, quando permitido, depende de documento fiscal eletrônico idôneo (art. 47, § 1º, II).

Depois da arrematação

Providencie o cadastro fiscal. O regulamento determina que pessoas físicas e jurídicas sujeitas ao IBS/CBS, como contribuinte ou responsável, registrem-se em cadastro com identificação única mediante CNPJ. Como já observado em outros contextos do novo regime, a inscrição da pessoa física no CNPJ não a transforma em pessoa jurídica — tem finalidade cadastral e fiscal.

Preserve auto e carta de arrematação, comprovante do lance, comprovante do IBS/CBS, ITBI pago, despesas de regularização e documentos de benfeitorias. Se você atua como contribuinte regular, essa documentação é o que sustentará a constituição futura do Redutor de Ajuste.

O ponto que muda a conta do leilão

A mudança prática não é que todo leilão ficou mais caro. É que surgiu uma variável nova, que depende do imóvel e não do comprador.

Quando o executado era contribuinte do regime regular e há redutor de ajuste vinculado ao bem, a arrematação passa a gerar IBS/CBS a cargo de quem arremata — parcela que a conta antiga (preço de mercado menos reforma menos ITBI) simplesmente não previa, e que decorre de lei, não de cláusula de edital.

Quando o imóvel vem de pessoa física fora do regime regular, a operação tende a ser tratada como alienação por não contribuinte e o tributo não incide.

Por isso a diligência mudou de objeto: antes de calcular o lance, é preciso saber de quem era o imóvel e se há redutor vinculado a ele. Duas arrematações pelo mesmo valor podem ter custos tributários diferentes. Para o quadro completo da Reforma sobre imóveis, veja o que muda para quem aluga ou vende.

Como a Ferreira Neder Advogados pode ajudar

Atuamos na análise tributária prévia à arrematação, na leitura de editais quanto à distribuição de encargos, na verificação cadastral do imóvel e na organização documental necessária à constituição do Redutor de Ajuste por arrematantes do regime regular.

Se você pretende arrematar imóvel em leilão, entre em contato.