Holding imobiliária: quando compensa na tributação do aluguel

A conta que circula sobre holding imobiliária é sedutora e errada: “na pessoa física você paga 27,5%; na holding, 11,33%”. Ela compara a alíquota marginal de um regime com a carga sobre a receita do outro, ignora o custo da estrutura, ignora a tributação do sócio e ignora o que acontece na venda.

A comparação correta é mais trabalhosa e leva a um número diferente. Este artigo mostra como cada regime tributa o aluguel, onde fica o ponto de equilíbrio real, como o IBS/CBS entra nessa conta a partir de 2027, e — o mais útil — em que situações a holding simplesmente não compensa.

Como a pessoa física é tributada

O aluguel recebido por pessoa física integra os rendimentos tributáveis. Quando pago por outra pessoa física ou por fonte no exterior, a apuração se dá pelo carnê-leão, seguindo a tabela progressiva mensal.

A parcela a deduzir na última faixa é de R$ 908,73.

Dois pontos que a comparação de mercado costuma omitir:

A partir de 2026 há redução adicional do imposto para rendimentos mensais até R$ 7.350,00, com isenção anual para renda tributável de até R$ 60.000,00 e redução gradual até R$ 88.200,00 — regra da Lei nº 15.270/2025. Isso desloca o ponto de equilíbrio para cima.

A pessoa física pode excluir da base os encargos necessários à percepção do aluguel quando suportados pelo locador — tributos, despesas de cobrança e condomínio —, desde que documentalmente comprovados. No lucro presumido isso não existe.

Uma observação técnica: aluguel pago por pessoa jurídica normalmente sofre retenção na fonte, mas continua sendo rendimento tributável na declaração anual. O carnê-leão se aplica principalmente ao recebimento de pessoa física ou do exterior.

Como a holding é tributada no lucro presumido

Para a pessoa jurídica que explora locação de imóveis próprios, a base presumida do IRPJ é de 32% da receita bruta. Sobre ela incidem IRPJ de 15% (Lei nº 9.249/1995, art. 3º) e CSLL de 9%. PIS e COFINS incidem sobre a receita bruta no regime cumulativo.

Esses 11,33% não são universais. O número pressupõe receita enquadrada como locação de imóveis próprios, presunção de 32%, ausência ou baixa incidência do adicional de IRPJ, regime cumulativo de PIS/COFINS e inexistência de outras receitas com tratamento diverso.

Dois fatores elevam a carga acima disso:

• o adicional de IRPJ de 10% sobre a parcela do lucro presumido que exceder R$ 20.000,00 por mês do período de apuração;
• o acréscimo de 10% nos percentuais de presunção aplicável à parcela da receita bruta que exceder R$ 5.000.000,00 no ano-calendário.

O ponto de equilíbrio real

Aqui está a conta que interessa. Igualando o IRPF da faixa superior à carga de 11,33% da holding:

0,275 × R − 908,73 = 0,1133 × R

O resultado é R$ 5.619,85 de base tributável mensal. Abaixo desse patamar, a pessoa física tende a ter carga efetiva menor que 11,33%. Acima dele, e sem deduções relevantes, a holding começa a apresentar vantagem na tributação recorrente.

Três ressalvas honestas sobre esse número:

Ele é anterior ao redutor de 2026. A redução da Lei nº 15.270/2025 para rendimentos até R$ 7.350,00 mensais empurra o ponto de equilíbrio para cima — favorecendo a pessoa física numa faixa maior.

Ele ignora o custo da estrutura. Com custos fixos anuais de, digamos, R$ 12.000,00 entre contabilidade e obrigações acessórias, a economia tributária precisa superar cerca de R$ 1.000,00 por mês apenas para pagar a estrutura.

Ele não é um limite jurídico. É um ponto de equilíbrio aritmético baseado nas alíquotas de 2026. Não existe patamar legal a partir do qual a holding “passa a valer a pena”.

Por que comparar 11,33% com 27,5% está errado

Além de confrontar carga sobre receita com alíquota marginal, essa comparação supõe que o lucro chega ao sócio sem tributação. Isso deixou de ser seguro.

A Lei nº 15.270/2025 criou a tributação mínima de altas rendas: a partir de renda anual superior a R$ 600.000,00, há regra progressiva que pode chegar a 10%, e há retenção mensal sobre dividendos acima de R$ 50 mil pagos por uma mesma pessoa jurídica — mecanismos detalhados em retenção de dividendos e IRPFM.

A conta correta é:

carga da holding = IRPJ + CSLL + PIS + COFINS + custos societários + eventual tributação do sócio

Quem compara só a primeira parcela está subestimando o resultado.

O IBS e a CBS entram na conta a partir de 2027

A LC nº 214/2025 incluiu a locação de imóveis no regime específico (art. 252, III). Para a holding, isso significa um tributo novo que não existia na comparação tradicional.

A alíquota é reduzida em 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento (art. 261, parágrafo único). Na locação residencial, há ainda o redutor social de R$ 600,00 por imóvel por mês, deduzido da base (art. 260).

A Fazenda estima, para fins explicativos, que uma alíquota-padrão de 28% resultaria em carga aproximada de 8,4% para locações após a redução. É estimativa, não alíquota legal — a alíquota de referência ainda não está fixada.

Há também o regime opcional do art. 487, com recolhimento equivalente a 3,65% da receita bruta recebida para determinados contratos por prazo determinado. A opção é irretratável durante o período contratual e precisa ser examinada contrato a contrato: ela pode ser desvantajosa justamente na locação residencial, que perderia o redutor de R$ 600.

E a pessoa física, paga IBS/CBS sobre aluguel?

Só quando, no ano-calendário anterior, cumulativamente possuir mais de três imóveis distintos e ter receita anual de locação superior a R$ 240.000,00 (art. 251, § 1º, I). Fora disso, permanece no IRPF.

A afirmação de que “todo aluguel de pessoa física será tributado pelo IBS/CBS” é falsa — os critérios completos estão em quando o locador pessoa física passa a pagar IBS e CBS.

Isso tem uma consequência contraintuitiva para a comparação: quem tem poucos imóveis pode ficar fora do IBS/CBS na pessoa física e dentro dele na holding, porque a pessoa jurídica que explora locação integra o regime independentemente dos limites.

Quando a holding não compensa

Receita baixa. Com aluguéis modestos, a pessoa física pode permanecer nas faixas de 0% a 15% — especialmente com a redução de 2026. Aí a carga empresarial de 11,33% mais contabilidade supera o IRPF.

Despesas relevantes. Na pessoa física, encargos necessários à percepção do aluguel reduzem a base. No lucro presumido, a tributação recai sobre receita presumida, não sobre o lucro efetivo. Vacância, inadimplência, reformas e juros podem tornar a pessoa física — ou o lucro real — mais favoráveis.

Distribuição integral dos resultados. Se o sócio precisa retirar todo o caixa mensalmente, desaparece a vantagem de reter e reinvestir lucros na sociedade, e entra a tributação de altas rendas.

Custo de transferência dos imóveis. A integralização pode gerar controvérsia de ITBI. A Constituição prevê imunidade na transmissão para realização de capital (art. 156, § 2º, I), ressalvada a atividade preponderante de compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis. O STF julga justamente esse alcance no Tema 1.348 (RE 1.495.108), sem tese definitiva. O ITBI deve entrar na conta como risco, não como benefício garantido.

Vale registrar ainda que o STJ fixou, no Tema 1.113, que a base do ITBI é o valor de mercado do imóvel transmitido, não vinculada automaticamente ao valor do IPTU — o valor declarado presume-se correto, mas pode ser afastado por procedimento administrativo próprio.

Venda futura do imóvel. A alienação pela pessoa jurídica pode ter tratamento menos favorável que pela pessoa física, conforme a classificação contábil do imóvel, o custo contábil, a habitualidade da atividade e a incidência de IRPJ, CSLL, PIS/COFINS e IBS/CBS. Uma holding criada apenas para economizar no aluguel pode custar mais caro na venda.

Poucos imóveis. Para um ou dois, a economia recorrente precisa superar honorários contábeis, taxas societárias, obrigações acessórias, custos de alteração contratual e custos de constituição e manutenção. Não há benefício automático pelo simples uso da palavra “holding”.

Como decidir de verdade

A comparação puramente recorrente começa a favorecer o lucro presumido acima de aproximadamente R$ 5,6 mil mensais de base tributável — mas esse número é ponto de partida, não conclusão.

A decisão real exige projeção plurianual incluindo IRPF, IRPJ, CSLL, PIS, COFINS, IBS/CBS a partir de 2027, tributação na distribuição de lucros, ITBI na entrada, custos societários recorrentes e tributação na eventual venda.

A holding tende a compensar quando há receita recorrente elevada, baixa proporção de despesas dedutíveis, intenção de reter e reinvestir lucros, e objetivo sucessório ou de governança somado ao fiscal. Sobre esse conjunto mais amplo de razões, veja holding familiar: o que é e quando vale a pena.

E tende a não compensar quando há poucos imóveis, receita baixa, despesas altas, vacância, necessidade de distribuir tudo, exposição a ITBI na entrada ou intenção de vender no curto prazo.

Um teste final que resolve boa parte dos casos: se a única razão para constituir a holding é a economia no aluguel, e o cálculo plurianual não mostra folga confortável sobre o custo da estrutura, a resposta provavelmente é não. Estruturas societárias se pagam quando resolvem mais de um problema.

Como a Ferreira Neder Advogados pode ajudar

Atuamos na simulação comparativa entre pessoa física e holding para receitas de locação — considerando IRPF, lucro presumido, o IBS/CBS a partir de 2027, a tributação na distribuição de lucros, o ITBI na integralização e o efeito na venda futura. Também revisamos holdings já constituídas cuja premissa fiscal deixou de se sustentar.

Se quiser fazer essa conta para o seu caso, entre em contato.