Doação de imóvel com reserva de usufruto: como funciona

A doação com reserva de usufruto resolve um problema concreto: transferir o imóvel aos filhos sem abrir mão de morar nele ou de receber o aluguel. O doador transmite a nua-propriedade e conserva o usufruto — deixa de ser proprietário pleno, mas continua usando e fruindo do bem.

É um dos instrumentos mais úteis do planejamento sucessório e um dos que mais falham por detalhe de execução. Este artigo explica como funciona, quem fica com o quê, como o ITCMD incide depois da LC nº 227/2026, por que a extinção do usufruto não gera novo imposto, e os limites que anulam a doação se ignorados.

Como funciona juridicamente

O usufruto é direito real temporário de usar e fruir bem alheio sem alterar sua substância, disciplinado nos arts. 1.390 a 1.411 do Código Civil.

A operação envolve quatro passos, e o quarto é onde mais se erra:

1. escritura pública de doação, quando exigida pelo art. 108;
2. cláusula expressa de reserva do usufruto;
3. pagamento do ITCMD conforme a legislação do Estado competente;
4. registro da escritura na matrícula do imóvel.

O usufruto de imóvel só se constitui mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.391), e a propriedade imobiliária só se transfere com o registro do título translativo (art. 1.245).

Isso significa que escritura assinada e não registrada não transferiu nada. O imóvel continua no patrimônio do doador — e voltará ao inventário. É a falha mais comum e a mais cara, porque só aparece anos depois.

Direitos e deveres do usufrutuário

O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos (art. 1.394), mas deve conservar a substância do imóvel — dever que se traduz na obrigação de velar pela conservação e entregar o bem findo o usufruto (art. 1.400) —, arcar em regra com as despesas ordinárias de conservação e com os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa (art. 1.403, I e II), cabendo ao dono as reparações extraordinárias (art. 1.404). E não pode mudar a destinação econômica do imóvel sem autorização expressa do proprietário (art. 1.399).

O usufruto extingue-se pela morte do usufrutuário, renúncia, termo de duração, destruição da coisa ou consolidação, entre outras hipóteses (art. 1.410). A extinção deve ser averbada na matrícula.

Nua-propriedade e usufruto: quem tem o quê

O nu-proprietário pode, em princípio, alienar sua nua-propriedade — mas o adquirente recebe o imóvel gravado pelo usufruto registrado, que por ser direito real é oponível a terceiros. Na prática, isso reduz drasticamente a liquidez: poucos compram nua-propriedade de imóvel ocupado por usufrutuário vitalício.

A necessidade de anuência do usufrutuário nessa alienação é objeto de divergência prática registral e doutrinária, havendo entendimento de que não se exige quando o usufruto permanece intacto.

Já o usufrutuário não é proprietário pleno e não pode vender o domínio. Pode ceder o exercício do usufruto, observados os limites do art. 1.393.

ITCMD na instituição do usufruto

A EC nº 132/2023 acrescentou o inciso VI ao art. 155, § 1º, da Constituição para determinar que o ITCMD seja progressivo em razão do valor do quinhão, legado ou doação. A progressividade deixou de ser faculdade estadual e passou a ser comando constitucional.

A LC nº 227/2026 regulamentou as normas gerais, e para este tema os dispositivos centrais são:

• art. 151, II, “c” — o fato gerador considera-se ocorrido na data da instituição de usufruto convencional ou de qualquer outro direito real;
• art. 155 — agregação e recálculo das doações sucessivas entre o mesmo doador e o mesmo donatário;
• art. 156, I — alíquotas progressivas em razão do valor do quinhão, do legado ou da doação;
• art. 157, II — donatário como contribuinte na transmissão por doação;
• art. 158, I — competência do Estado da situação do bem imóvel.

O reconhecimento expresso da instituição do usufruto como fato gerador é novidade relevante, porque a prática estadual anterior não era uniforme.

Uma distinção técnica que importa

Há diferença entre reserva e instituição de usufruto: na reserva, o proprietário transmite apenas a nua-propriedade e retém o usufruto; na instituição, o direito real é criado autonomamente em favor de outra pessoa.

A LC nº 227/2026 menciona expressamente a instituição — mas não elimina a necessidade de examinar a lei estadual quanto à base de cálculo e ao fracionamento entre nua-propriedade e usufruto.

Por isso, não é seguro afirmar que o ITCMD será sempre calculado sobre “1/3” ou “2/3” do valor do imóvel. Esses percentuais circulam como se fossem regra nacional; não são. Percentuais de avaliação, diferimento e pagamento fracionado dependem da lei do Estado competente, e a LC nº 227/2026 não fixa percentual nacional obrigatório para a nua-propriedade.

Alíquotas: nenhum número nacional

O teto continua limitado pela Resolução nº 9/1992 do Senado Federal, em até 8%. Alíquota efetiva, faixas progressivas, isenções, base de cálculo e prazo de recolhimento dependem da lei estadual — e a adaptação de cada Estado à progressividade obrigatória depende de lei local, observadas as anterioridades anual e nonagesimal quando houver aumento.

Não é possível, portanto, dar alíquota ou prazo válido para todo o Brasil sem indicar o Estado do imóvel. O panorama completo do que mudou está em ITCMD e a LC 227/2026.

Doações sucessivas somam

Nas doações sucessivas entre o mesmo doador e donatário, consideram-se todas as transmissões no prazo previsto na legislação estadual, somam-se os valores anteriores, recalcula-se o imposto pela progressividade e deduz-se o que já foi pago (art. 155).

Quem planejava fracionar a doação de quotas ou frações do imóvel ano a ano, para permanecer em faixa menor, precisa refazer a conta.

A extinção do usufruto não gera novo ITCMD

Esta é a boa notícia estrutural do instrumento, e agora ela tem base legal expressa.

A extinção não representa nova transmissão gratuita: o nu-proprietário já recebeu a nua-propriedade na doação inicial; com a extinção, apenas se consolida a propriedade plena. A LC nº 227/2026, art. 150, II, dispõe que o ITCMD não incide na extinção de usufruto ou de outro direito real que resulte na consolidação da propriedade plena.

Uma ambiguidade que merece registro

A redação do art. 150, II, é tecnicamente ambígua ao mencionar consolidação “sob titularidade do instituidor do direito”. Na doação com reserva de usufruto, o resultado usual é a consolidação em favor do nu-proprietário, não do usufrutuário.

Apesar da redação, a regra foi concebida para afastar nova incidência quando a extinção apenas reúne poderes dominiais já desdobrados, e a interpretação sistemática trata a hipótese como não incidência. É um ponto a acompanhar, não a ignorar.

Isso não torna todo ato envolvendo usufruto isento. Podem gerar ITCMD a doação da nua-propriedade, a instituição gratuita autônoma do usufruto, a transferência gratuita do usufruto a terceiro e atos simulados que encubram nova liberalidade.

A vantagem em relação ao inventário

Se a doação for validamente formalizada e registrada antes da morte do doador, o imóvel deixa de integrar o patrimônio dele e não compõe o acervo hereditário. A vantagem é procedimental e patrimonial: antecipa a transmissão, preserva uso e renda do doador, reduz o conjunto de bens a inventariar e pode diminuir custos futuros de partilha — embora não elimine escritura, registro, emolumentos e ITCMD.

Duas ressalvas de proporção:

A doação não elimina o inventário. Outros bens, dívidas, direitos ou uma eventual discussão sobre a validade da própria doação ainda podem exigi-lo. As duas vias e o que realmente as trava estão em inventário judicial e extrajudicial.

Doação não registrada não retirou nada do patrimônio. Vale repetir porque é decisivo: pelo art. 1.245, a propriedade só se transfere com o registro. Escritura na gaveta significa imóvel no inventário.

E a doação não afasta credores nem serve para fraudar direitos sucessórios — negócios simulados podem ser desconsiderados (arts. 167 e 168).

Os limites que anulam a doação

A legítima dos herdeiros necessários

São herdeiros necessários os descendentes, ascendentes e o cônjuge (art. 1.845), e a legítima corresponde à metade dos bens da herança (art. 1.846).

O art. 549 é categórico:

Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.

É a doação inoficiosa. Dois pontos que mudam a prática:

A nulidade é da parte excedente — não é mera redução. E o excesso não precisa esperar a morte para ser inválido.

A verificação ocorre no momento da liberalidade, não na abertura da sucessão — entendimento reafirmado pelo STJ. Isso significa que a conta se faz com o patrimônio de hoje, e uma doação hoje válida não é invalidada por empobrecimento posterior do doador.

O cálculo considera todo o patrimônio do doador, não apenas o imóvel doado. Num patrimônio líquido de R$ 1.000.000, a parcela disponível é de até R$ 500.000 e a legítima reservada é de R$ 500.000.

A subsistência do doador

É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte ou renda suficiente para a subsistência do doador (art. 548). Aqui o usufruto trabalha a favor: o STJ reconhece que a reserva de usufruto ou de renda pode afastar a caracterização de doação universal — desde que efetivamente assegure a subsistência, e não apenas formalmente.

Outorga conjugal

Se o imóvel for comum ou puder integrar futura meação, a autorização do outro cônjuge pode ser necessária (art. 1.647), ressalvadas as hipóteses legais, inclusive a separação absoluta. Doação sem a outorga devida é vulnerável.

Reversão e cláusulas restritivas

Pode-se estipular cláusula de reversão em favor do doador para o caso de o donatário morrer antes dele (art. 547) — proteção simples e frequentemente esquecida, que evita que o bem siga para a família do genro ou da nora.

Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade podem ser usadas com justificativa e dentro dos limites legais; a inalienabilidade, em regra, implica as outras duas (art. 1.911). Registre-se que o STJ admite flexibilização judicial em situações excepcionais, quando os gravames passam a causar mais prejuízo que benefício aos próprios donatários.

Efeito no imposto de renda

A doação também produz efeitos no IR: o art. 23 da Lei nº 9.532/1997 permite que os bens transferidos por sucessão — herança, legado ou doação em adiantamento da legítima — sejam avaliados pelo valor constante da declaração do doador ou a valor de mercado, hipótese em que a diferença a maior fica sujeita ao imposto de renda, apurado como ganho de capital e devido pelo doador. É uma conta que costuma passar despercebida na decisão.

Quando usar — e quando não

O instrumento é adequado para quem quer antecipar a transmissão do imóvel, preservar moradia ou renda, reduzir os bens submetidos ao inventário e organizar a sucessão em vida. Ele funciona especialmente bem quando o doador tem outras fontes de renda e o imóvel é destinado a um donatário claro.

Tende a não ser a melhor escolha quando o doador depende integralmente daquele imóvel e não teria como suportar despesas extraordinárias; quando há vários herdeiros e a doação a apenas um cria desequilíbrio que a legítima não comporta; quando o imóvel provavelmente será vendido no curto prazo — a nua-propriedade gravada é pouco líquida; ou quando o patrimônio total não deixa margem confortável acima da legítima.

Sobre como o instrumento se combina com testamento, doação simples e holding, veja os quatro instrumentos do planejamento sucessório.

Como a Ferreira Neder Advogados pode ajudar

Atuamos na estruturação de doações com reserva de usufruto — cálculo da parcela disponível diante do patrimônio total, redação das cláusulas de reversão e restritivas, verificação da outorga conjugal, análise do ITCMD conforme a legislação do Estado do imóvel e acompanhamento até o registro na matrícula, sem o qual a doação não produz efeito.

Se quiser avaliar o seu caso, entre em contato.